ATE: Abandono Temerario Empresarial (III)

Valencia

Imagínese un coche Versión 1: muy antiguo (como Mestalla). Imagíneselo ahora Versión 2: restaurado por fuera, ruedas incluidas. Y ahora imagíneselo, además, Versión 3: restaurado por dentro (asientos, salpicadero, vinilos, alfombrillas...). ¿Verdad que en cada caso tiene un valor?

Con la Versión 1, sólo le servía como mucho para circular hasta cuando le aguantara. Pero usted tuvo suerte. Estaba en apuros. Su coche tenía que ser retirado de la circulación porque emitía gases tóxicos (las gradas ilegales de Mestalla). Pero el propietario del coche se llama Valencia CF y estaba tieso, no podía cambiarse de coche, sacándolo a la venta siendo antiguo y tóxico.

Pero resulta que el propietario tiene bula y el derecho de pernada social, por ser quien es, y le hacen una apañito legal a medida. Y le dicen: Sr. Valencia CF, si usted se compra un coche nuevo (Nuevo Estadio), las autoridades le restauramos el viejo por dentro y por fuera (recalificación de suelo de 2008) y, además, le vamos a meter materiales nobles e inserciones de metales preciosos (la ATE de 2015) para que usted pueda vender el coche por mucho dinero; y así el coche deje de contaminar la ciudad.

Sólo le vamos a exigir una cosa: nosotros le vamos a tunear el coche lo suficiente para que le sobre, PERO USTED TIENE OBLIGATORIAMENTE QUE COMPRARSE EL COCHE NUEVO ANTES DE 6 AÑOS y dar de baja el coche viejo.

El Sr. Valencia CF acepta pero pasan los 6 años y no ha hecho nada.

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En el apañito incluía una penalización y era que, si no cumplías, el coche viejo volvía a la versión 1 o en el mejor de los casos (si legalmente cuadra) a la versión 2. Pero qué más da si ya no lo puedes vender, porque no tienes coche nuevo y encima del coche viejo ya no puedes usar los asientos traseros (las 15.000 localidades ilegales de la ampliación).

Resumen: hemos hecho un pan como unas tortas. Y, acabada la fábula, vamos con la cruda realidad.

Este análisis, que entronca con el anterior (ATE: Actuación Torpe Extrema), versa sobre las consecuencias que tendrá para el Valencia CF SAD el hecho de que Lim haya puesto a la Generalitat y Ayuntamiento entre la espada y la pared de tener que hacer cumplir la ley, por mucho que te duela y sea una entidad, ¿con derecho de personada social?

Todo motivado porque han pasado 6 años de desidia y pasotismo y el accionista mayoritario (que NO el propietario –de esto ya hablaré en otro artículo-) y el Consejo de (In) Administración NO han cumplido con su obligación legal.

Quiero volver a reiterar que Peter Lim no tenía ninguna obligación legal (por el 'churricontrato' de compraventa que le hicieron Aurelio Martínez y Amadeo Salvo) de acabar el Nuevo Estadio, ni para el 1er Centenario ni para el 2º Centenario que será en 2119. Pero SÍ TENÍA OBLIGACIÓN LEGAL. Y lo sabía desde enero de 2014, que Salvo favoreció en el proceso de venta a Lim y los dejó meter a su gente en el club a hacer una Due Diligence interna antes de comprar el 70%. Y Lim sabía perfectamente que tenía que acabarlo antes de 2021 porque caducaba o podía ser anulada la ATE.

Pero Lim jamás se ha tomado en serio esta obligación legal. Piensa que aquí en España esto es poco menos que los Juegos Reunidos de Geyper, o los castillos desmontables de LEGO, que tú como dueño (que NO lo es) pones y quitas las fichas cuando te da la gana.

Recuerden que la ATE (Actuación Territorial Estratégica) es como una herencia millonaria que te dejó la Generalitat y el Ayuntamiento de Valencia, si cumplías tu obligación. No cumplida la obligación y las autoridades en el rincón del cuadrilátero, teniendo que decidir entre lo impopular o lo ilegal, entre el mullido sillón del poder político o quizá la dura silla de un juzgado, resulta que el daño económico por el bajón de valor urbanístico que tendrían los solares del Viejo y Nuevo Mestalla sería tremendo si finalmente:

1.- La ATE se anula por acción de la autoridad, dado que está incumplida y se va a volver a incumplir

2.- La ATE se tiene que anular porque Peter Lim se niega a buscar una solución real y firme (cambalaches y humo de pipas de indios y vaqueros ya no, por favor) que pudiera justificar una prórroga de un año más, pero CON LA GARANTÍA JURÍDICO-ECONÓMICA DE QUE EL ESTADIO SE ACABA SÍ O SÍ.

Hay 3 escenarios urbanísticos posibles en función de si la ATE se anula del todo, se anula a medias o sigue en vigor (si se pudiera prorrogar acabándose el nuevo estadio).

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Hecho este podium de valoraciones en m2 de EDIFICABILIDAD, es evidente que las distintas versiones tienen un valor económico distinto.

En época de Juan Soler 2006 y 2007, TODAVÍA le parecía poco 300 millones de euros por la versión 'Plata' SÓLO del viejo Mestalla. Sirvan estas muestras de periódico de la época (Diario Levate-EMV).

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El año pasado, dos empresas serias como CEETRUS y GRUPO LAR no pasaban de 80 millones de euros por la versión oro y brillantes del viejo Mestalla. Y es por esto que, en marzo del año pasado, se lo adjudicaron con más ilusión que realidad a ADU Mediterraneo (la cooperativa), que se comprometió a pagar (si podía) 142 millones de euros por la versión oro y brillantes. La cruda realidad se impuso sobre la bella ilusión y no pudo al final. Todas esas ofertas fueron antes del 'Efecto Coronavirus', que va a dejar temblando el mercado inmobiliario.

Si se anula la ATE porque no hay más remedio, la gran pregunta es:

¿A qué valoración del podium urbanístico (Oro-Plata-Plomo) bajan los dos solares?

Bien, pues para ello hay que acudir a la aprobación por el Consell de la ATE de 2015 y al Boletín Oficial de la Provincia del 15 de mayo. Y ahí te encuentras dos bombas enterradas que provocan susto y/o muerte, como en la época de Halloween.

Pagina 15: "El 13 de diciembre de 2012, el VCF presenta escrito ante la Consellería de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, por el que anuncia que esa entidad solicita inicialmente la resolución del PAI ante el Ayuntamiento de Valencia".

Se refiere a la renuncia al PAI (Plan de Actuación Integrada) que dio lugar a la aprobación por el Ayuntamiento de Valencia el 22 de noviembre de 2007 de la modificación del PGOU -Plan General de Ordenación Urbana-.

Página 17 : “CONSIDERACIONES TÉCNICO-JURÍDICAS: Las determinaciones del Consell han sido debidamente atendidas. En tal sentido, la condición resolutoria, referida a la NECESARIA RESOLUCIÓN del PAI MESTALLA, adjudicado por gestión directa a AUMSA, el 9 de abril de 2007, ha sido cumplimentada mediante el ACUERDO PLENARIO DEL AYUNTAMIENTO DE VALENCIA adoptado en sesión celebrada el 26 de diciembre de 2014".

Es decir, el Valencia CF tuvo que renunciar a la herramienta de gestión urbanística del PAI, que le concedía una recalificación del suelo deportivo (valor mínimo) a un total de 61.477 m2 (versión Plata) para hacer pisos y un pequeño centro comercial. Esa herramienta llamada PAI (Plan de Actuación Integrada) se lo aprobó el Ayuntamiento de Valencia (Rita Barberá) en 2007 al VCF sobre el solar del viejo Mestalla. Pero tuvo que renunciar por Ley a esa herramienta PAI para acogerse a una herramienta, mucho mejor, que se llama ATE (Actuación Territorial Estratégica) de 2015 y poder acceder a la versión oro y brillantes.

Por tanto, el VCF, por sus propios actos y como consecuencia del incumplimiento de la anulada ATE, tendría que iniciar desde cero y proponer al Ayuntamiento de València la gestión urbanística de un programa de actuación aislada, otro nuevo PAI, solicitando la modificación del planeamiento y tramitarlo con la nueva y muy restrictiva LOTUP de diciembre de 2019, que entre otras cosas exige el previo consentimiento de quien gobierne en el Ayuntamiento de València.

Piensen que precisamente este nuevo Gobierno autonómico y municipal (PSOE y COMPROMÍS+PODEMOS) son los que, a su llegada al poder, quisieron imprimir su filosofía política y cambiaron expresamente la Ley urbanística para dificultar y restringir la posibilidad de pelotazos urbanísticos.

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Todo ese largo trámite (viniendo del fracaso e incumplimiento de la ATE), y con el nuevo perfil político en cuanto a pelotazos, sería la posible solución para poder volver a obtener, a muy largo plazo, una valoración urbanística intermedia en el solar del viejo Mestalla entre suelo deportivo (Plomo) y la versión oro y brillantes (97.225 m2) como suelo edificable.

Debo recordar en este punto que esa recalificación (versión plata) es la que denunciaron en su día (marzo 2007, Contencioso Administrativo 414/06) los entonces concejales socialistas Rafa Rubio (hoy gobernando y al mando de la parcela urbanística con la vicealcaldesa, Sandra Gómez) y José Luis Abalos (actual Ministro de Fomento).

Y, es más, tres meses antes (22 de diciembre de 2006), Rafa Rubio y Ábalos, junto con todos los concejales socialistas entre los que se encontraba la actual Secretaria General del PSPV y diputada autonómica Mercedes Caballero, presentaron alegaciones en contra de dicha recalificación y la de la permuta de suelo entre el VCF y el Ayuntamiento para que el VCF pasara a ser el propietario del actual solar donde está el 'donut' de cemento.

En el escrito de alegaciones se expresa una filosofía muy clara en contra de beneficiar a una Sociedad Anónima, perjudicando los intereses generales del resto de ciudadanos.

Rezaba así el párrafo 3 del folio 11 de su escrito de alegaciones: “¿Es, en cualquier caso, la necesidad de mejorar las instalaciones (actual Mestalla) de una SOCIEDAD DEPORTIVA PRIVADA a través de la pérdida por el Ayuntamiento de la parcela de Cortes Valencianas UNA SATISFACCIÓN DE INTERÉS GENERAL?".

Bajarse de ese caballo ahora y montarse en otro de ideología o filosofía distinta va a ser inexplicable, cuando, por ejemplo, Rafael Rubio (que entonces en 2006 era el Nº1 del PSOE por el Ayuntamiento de València) en este momento es alto cargo de Urbanismo en el actual equipo de Gobierno con Joan Ribó y Sandra Gómez.

Esa demanda del PSOE provocó que el VCF se comprometiera a renunciar al total del 'pelotazo' con un proyecto más sostenible. En noviembre de 2010 se retiró el contencioso administrativo por parte del PSOE y Llorente comenzó a armar la operación con Newcoval.

Continuando con el BOP que aprueba la gran herencia Oro y Brillantes para el VCF, en su cláusula 12 de la aprobación de la ATE recoge palo y zanahoria.

“DUODÉCIMA. RESOLUCIÓN DE LA ACTUACIÓN TERRITORIAL ESTRATÉGICA. El incumplimiento por el promotor (Valencia CF) de las condiciones y plazos de ejecución estipulados en la presente Resolución y el Convenio determinará su SUSTITUCIÓN o la caducidad de la ATE, con incautación de las garantías prestadas (1,2 millones euros) y con la obligación de indemnizar los perjuicios sufridos por la Administración y el erario público, previa audiencia al interesado.

La declaración de caducidad conllevará la REVERSIÓN, retroacción y reposición de bienes, actuaciones y OBRAS, la indemnización de los perjuicios sufridos, así como, en su caso, la DEROGACIÓN de previsiones del planeamiento EN LOS TÉRMINOS QUE RESUELVA LA CONSELLERIA DE INFRAESTRUCTURAS, MEDIO AMBIENTE Y TERRITORIO (Arcadi España PSOE)".

¿Qué significa todo lo anterior?

Que si el VCF incumple (que ya ha incumplido el plazo improrrogable de mayo de 2018 sobre el hotel) e incumple, porque lo va a incumplir, el plazo de acabar el Nuevo Estadio y el polideportivo público y urbanización antes del 30 de mayo de 2021, la Administración está facultada para:

1.- Sustituir al Promotor Valencia CF para que otro promotor acabara la obra.

Eso está pensado, por ejemplo, para cuando FCC tiene la contrata de hacer un puente e incumple los plazos; la Administración puede sustituir a FCC por ACCIONA para acabarlo. O incluso puede ser la propia Administración la que coja la garantía que prestó FCC y lo acabe.

Análogamente, el VCF en esta ATE está actuando como una empresa concesionaria (Promotor) que ha sido designado para ejecutar unas obras (Nuevo Mestalla) en tiempo y plazo. Y a cambio la Administración le está pagando, en vez de con dinero, con especie: la ATE, la gran herencia urbanística, con mucho valor económico.

Las Administraciones estarían facultadas para poder tomar este camino, que se llama 'Ejecución Subsidiaria de la Obra', pero ¿con qué presupuesto acabarían el Nuevo Estadio? Ni lo tienen, ni lo pondrían, ni en esta época va a pagar la Generalitat y/o Ayuntamiento un estadio de fútbol para ser copropietario. No son esos tiempos.

Podrían buscar otro interesado privado y sacar un nuevo concurso de adjudicación: un fondo de inversión o un operador comercial que pusiera el dinero que falta y se quedara de socio y cotitular del Nuevo Estadio con Peter Lim. ¿Quién va a querer ser socio al 50% con Lim? Es una via muerta la de sustituir al VCF por otro.

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Ejemplo: este no es el caso de un Gobierno que ha concedido la construcción de un puente a FCC y tiene el dinero consignado y aprobado en sus presupuestos. Si FCC incumple los plazos de obras, el Gobierno le retira la concesión y coloca a Acciona y ésta cobra del presupuesto consignado. Y después, además, el Gobierno se cobra daños y perjuicios de la garantía que hubiese prestado previamente FCC para ejecutar el puente.

¿Saben qué garantía prestó el VCF para que le concedieran la ATE? 1,2 millones de euros.

2.- Declarar caducada la ATE y obligar a revertir las obras. Es decir, derribar el estadio a medio acabar.

Además de que revertiría el convenio con el Expo Hotel en la parcela municipal, junto al Viejo Mestalla y recuperaría los espacios públicos sobre los que el VCF debería haber construido viales, dotaciones y el pabellón cubierto contiguo al Nuevo Mestalla. Y podría reclamar al incumplidor sus obligaciones, como daños y perjuicios sufridos; esto es, exigirle el pago de los gastos de urbanización pendiente y el coste actualizado de la ejecución del polideportivo cubierto municipal cuya construcción a su coste asumió el VCF.

Realmente, la Generalitat ya está facultada u obligada para ello con la Ley en la mano, que aplicaría por estar así previsto tras la entrada en vigor en diciembre de 2019 de la actualización de la LOTUP -Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje- de la Comunitat Valenciana (la nueva ley urbanística valenciana).

Así mismo con la LEY URBANÍSTICA VALENCIANA -LUV-, artículo 143 y sus análogos 162 y 163 de la LOTUP:

Penalidades por incumplimiento.

Resolución de la adjudicación del Programa.

1. La demora injustificada durante la realización y terminación de las obras, salvo las prórrogas que procedan.

La inactividad injustificada del Urbanizador durante un periodo de seis meses consecutivos o nueve alternos determinará la resolución de la adjudicación.

3.- Derogar las previsiones de planeamiento significa quitarle la mejora en la recalificación que le había concedido. Pero en tal caso, que ya se pierde la condición de la ATE (oro y brillantes), ¿a qué versión se volvería: a la plata o a la plomo?

Aquí está una clave importantísima. La resolución aprobatoria del Consell, publicada en el BOP de mayo 2015, indica "en los términos que resuelva la Conselleria de Infraestructuras".

Esa frase quizá podría ser una puerta abierta a que, como mal menor, se volviera a la versión plata en el solar del viejo Mestalla (61.477 m2 de techo edificable) evitando la aplicación de criterios más restrictivos que otorgaran menos edificabilidad al solar del viejo Mestalla (m2 edificables y, por tanto, menos valor en dinero).

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O incluso que la Administración municipal declinara la gestión de cualquier proyecto de edificación de viviendas en el suelo del viejo campo por no corresponderse con la estrategia de desarrollo del Plan General, a los ojos de la corporación municipal que estuviese gobernando en esos momentos y con la evidencia de la imposibilidad recientemente demostrada de llevar a efecto el proyecto con el incumplimiento del ATE por la fallida venta del solar.

Todo este movimiento dejaría en un limbo inconcreto y muy largo en el tiempo la calificación urbanística del solar del viejo Mestalla y, además, afectaría también al del Nuevo Mestalla. La peor versión sería acabar en calificación de suelo deportivo. Es decir 29.500 metros (de superficie del solar viejo Mestalla) de suelo deportivo.

Existe mucho riesgo para el VCF porque, aunque ese solar tiene un aprovechamiento lucrativo como privado que es, el posible archivo de la ATE te deja técnicamente sin herramienta legal de desarrollo y la nueva ley LOTUP (Ley Ordenación Territorio, Urbanismo y Paisaje) de 2014 y su modificación de 2019 restringe mucho el derecho a promover edificación donde no la hay, al punto de que pasa a ser una decisión política discrecional de la administración municipal.

Hoy sería muy difícil si se entierra la ATE justificar un nuevo PAI para lo mismo, con los mismos operadores y la ley en la mano. Es más, una de las limitaciones a la resolución por incumplimiento de la LUV (Ley Urbanística Valenciana) era la imposibilidad de volver a presentarse como agente urbanizador (en este caso, el VCF) en el mismo solar.

Digamos que en el mejor escenario, en la versión intermedia (opción plata), sería quedarse en los 61.477 m2 de volumetría o edificabilidad que existirían sobre la superficie del solar de 29.500 metros. Hay que distinguir entre la superficie y la edificabilidad (metros cuadrados del suelo hacia el cielo para poder edificar pisos o centro comercial o lo que esté autorizado).

¿PERO PARA QUÉ TE SIRVE TENER DICHA EDIFICABILIDAD SI EN ESE CASO HIPOTÉTICO TE VAS A QUEDAR EN EL VIEJO MESTALLA Y, POR TANTO, NO PUEDES VENDER EL SOLAR?

Únicamente serviría para minimizar el efecto caída del valor económico en el balance y por si un día en el futuro pudieses llegar a venderlo y cambiarte de campo.

Y el mismo problema existe en el Nuevo Mestalla. La anulación de la ATE dejaría al VCF con un solar de 70.673 m2 de superficie en la Avenida Cortes Valencianas, pero sin la edificabilidad terciaria hotelera de 39.855 m2 que se había autorizado junto al Nuevo Estadio.

El problema vendrá para la Auditora, porque de ninguna manera podrá mantener la valoración actual que existe en el balance de Activos de la Sociedad de:

- Viejo Mestalla: 90 millones.

- Nuevo Mestalla: 146 millones (entre compra del suelo y el donut de cemento).

Con un proceso de venta fracasado en el solar del viejo Mestalla, el efecto recesión por coronavirus y la inutilidad de un donut de cemento sin futuro de finalización y con la ATE en proceso de caducidad, ¿qué valoración actualizada va a poner la auditora Amparo Requena, de Ernst and Young, en el balance?

Y la nueva valoración, con la actualización a la baja que proceda, ¿qué consecuencias económicas trae para el club y el accionista mayoritario? Ése será el siguiente artículo, que también adelanto es de susto o muerte.

¿LA POSIBLE SOLUCIÓN?

Volvamos al problema urbanístico y cojamos nuestra mejor predisposición para buscar una posible solución aunque sea con un traje de retales que pueda encajar a todas las partes:

¿Qué se puede hacer LEGALMENTE?

La única salida intentable es la prórroga del plazo de 30 de mayo de 2021. Y si así fuera, y dados los 6 años de pasotismo y de inacción que ya llevan, la prórroga, que debería solicitar el VCF antes de que finalice el plazo, lo mas recomendable, casi por decencia, sería dársela corta para obligarles a actuar YA.

Es decir, como máximo un año más de lo que debía haber sido. O 18 meses siendo muy generosos AMBAS PARTES. Darle de plazo hasta 30 de mayo ó 30 de noviembre de 2022.

El estadio, en un plazo realista, cuesta 2 años acabarlo de verdad. Por lo que este tema debe estar acordado antes de mayo de este año o noviembre de este año. No sería razonable volver a darle un plazo largo para que se vuelvan a dormir, cuando han tenido 7 años (octubre 2014 a mayo 2021) para acabarlo.

Para esta posibilidad hay otra novedad: tiene que estar de acuerdo también la Conselleria de Economía, que la regenta otro partido político (Compromís). Y debe estar fundamentada en el interés público. Y el único interés público es:

- Cumplir la sentencia del Tribunal Supremo de derribo de la ampliación de 15.000 asientos en las gradas del viejo Mestalla.

- Eliminar ese donut de cemento en la Avenida Cortes Valencianas que debía ser un estadio que contribuyera a crear una imagen de excelencia de la ciudad.

Pero para aprobarse eso, el Valencia CF deberá garantizar con contrato, caución jurídica y aval económico por incumplimiento la nueva fecha que se acordara de terminación, de tal modo que si el Valencia CF vuelve a incumplir, la Administración sustituye al VCF como promotor, coge el dinero de la garantía o aval económico, que deberá ser por el importe mínimo de la conclusión del Estadio y construcción del pabellón deportivo, y acaba ambas cosas, porque esta vez YA SÍ HABRÍA UNA GARANTÍA ECONÓMICA FIRME PUESTA.

Y, claro, el Valencia CF y sobre todo su accionista mayoritario, Peter Lim, y su presidente y su consejo de administración parten con toda la desconfianza por su PASOTISMO E INACCIÓN anterior.

¿Saben cuánto ha invertido el Valencia CF en intentar acabar el nuevo Estadio desde octubre de 2014, que Lim compró el 70% de las acciones? Se lo diré yo: 0 euros. Como para volver a fiarse de él.

Y más cuando la Administración tiene a su favor todo el derecho, obligación legal, toda la razón y la justicia moral porque le han dado al Valencia CF todo y más en recalificaciones y, por tanto, valor económico en los solares del viejo Mestalla, del nuevo Mestalla, en Porxinos, en Paterna... y además tienen hasta egoístamente toda la oportunidad de acción política para satisfacer como se debe, legal y socialmente a:

1.- Los ciudadanos de Valencia.

2.- A los socios del Valencia CF.

3.- Y a los accionistas del Valencia CF S.A.D. que han resultado engañados y también se han dejado engañar (por varios valencianos que iban de salvadores valencianistas).

Y todos han resultado vacilados por el comprador, Peter Lim, que no ha demostrado la más mínima sensibilidad ni agradecimiento ni con los ciudadanos, ni con los valencianistas, ni con las autoridades.

Utilizando el argot futbolístico: la tienen botando, en el área pequeña y sin portero. ¿La echarán fuera, meterán gol o se dejarán meter otro gol por la escuadra?

El siguiente artículo de la serie ATEs será el nº 4: Consecuencias económicas para Lim y para el VCF S.A.D. si no se acaba el nuevo Estadio.

Postdata: duelen los ojos recordar y leer cómo en 2004 se firmó un Protocolo entre el Ayuntamiento (Rita), Generalitat (Camps) y Valencia CF (Ortí-Cortés-Llorente) por el que el Nuevo Estadio lo pagarían al 33% las 3 partes. Y encima el VCF pagaba su parte con lo que hubiese sacado de la venta de su solar del viejo Mestalla previamente recalificado, con un traje a medida para la ocasión.

Ese documento (en mi poder), de fecha 29 de julio de 2004, se lo cargó Juan Soler cuando compró la mayoría accionarial. Dijo que de eso nada. Que el Nuevo Estadio tenía que ser 100% del Valencia CF. Y Rita se quitó un peso de encima. Un lumbreras.

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Recuerda que este es el tercer capítulo de una serie de artículos de Pedro Morata sobre este asunto de la ATE y los problemas urbanísticos y económicos entre el Valencia CF, la Generalitat Valenciana y el Ayuntamiento de València. Aquí os dejamos los enlaces a los dos anteriores artículos (PINCHA Y LEE):

- ATE: Actuación Torpe Extrema (II)

- ATE: Actuación Trilera Evidente (I)