Los precios de venta de vivienda usada en Sevilla están inflados un 18,6%

Sevilla

El precio de salida a la venta de la vivienda usada en Sevilla está “inflado” un 18,6% inicialmente, según la Agrupación de Inmobiliarias ALIANZA Sevilla. Es decir, los vendedores particulares ponen a la venta sus viviendas un 18,6% por encima del precio del mercado, porcentaje que se ven obligados a bajar para conseguir cerrar la transición. Esta es una de las conclusiones del Observatorio del Mercado Inmobiliario Sevillano del Primer Semestre de 2019, de la Agrupación de Inmobiliarias ALIANZA Sevilla, presidida por Miguel Trujillo.

Los datos, extraídos a pie de calle de las ventas realizadas durante este período de tiempo por las más de 130 agencias asociadas de ALIANZA Sevilla, muestran además el mantenimiento del precio por metro cuadrado de venta en 1.708€, tras registrar un incremento medio de precios al cierre del pasado ejercicio en torno al 8,4%, pasando de 1.564€ en el mes de enero, hasta los 1.708€, de media, en diciembre. La Agrupación de Inmobiliarias ALIANZA Sevilla destaca además en su informe el buen ritmo de las ventas de viviendas registrado durante este primer semestre, que es sensiblemente superior al registrado en el mismo período de tiempo para el 69% de las agencias. En relación con el resto del año 2019, las previsiones de ventas para el resto del año son muy buenas, según los agentes inmobiliarios sevillanos.

A pesar de la situación reseñada por ALIANZA Sevilla, en cuanto a precios inflados en un 18,6%, los agentes inmobiliarios quieren destacar el comportamiento “racional” de los compradores y del mercado inmobiliario sevillano, muy alejado de la situación vivida durante los años de la “burbuja inmobiliaria”. En este sentido, destaca que ni el salario medio sevillano puede soportar subidas desorbitadas en los precios de las viviendas y compras con estos precios “inflados”, ni el perfil de entonces (básicamente inversores que compraban para vender inmediatamente) es el de ahora (personas que destinan los inmuebles a primera vivienda o vivienda de reposición).

El precio medio de venta de la vivienda en Sevilla se mantiene en los 1.708€/metro cuadrado, la misma cifra con la que cerró 2018. En este sentido, hay que recordar, que a comienzos del año y por primera vez desde el año 2012, los precios por metro cuadrado superaron la barrera de los 1.500€/metro, posición en la que se instalaron entre 2004 y 2012, en plena burbuja inmobiliaria. Es igualmente interesante apuntar que la práctica totalidad de los inmuebles vendidos superó los 1.000€/metro.

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Por zonas, todas han experimentado leves subidas, excepto la zona Centro, donde los precios han tocado techo. Así, las viviendas vendidas en el Centro han registrando el mismo 0% de subida durante este primer semestre de 2019 que registraron durante el último semestre del 2018, al alcanzar su precio más alto por metro cuadrado: 2.400€/metro cuadrado. También parece mantenerse idéntica la situación en la zona de mayor incremento: Triana y Los Remedios, especialmente Triana, donde los precios crecieron de media un 16,6% durante los 12 meses de 2018, pasando de 2.000 a 2.400€/metro y dónde se han mantenido inmóviles en estos primeros seis meses de 2019.

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Esta situación es debida fundamentalmente, a juicio de ALIANZA Sevilla, al traslado de los inversores desde la zona Centro a la zona de Triana, fundamentalmente, motivada por los altos precios y la poca rentabilidad del Centro. Como consecuencia de este traslado de la demanda inversora, se registra el mayor incremento en el precio medio de salida a venta de toda Sevilla y una cierta burbuja y movimiento especulativo en los precios, de la que ALIANZA Sevilla viene alertando desde comienzos del pasado ejercicio.

Destaca igualmente, Sevilla Este, donde se registró la menor subida de precios en términos generales (un 3,8%), pasando de los 1.500 a los 1.560€/metros a lo largo del año 2018, que mantiene igualmente sus precios prácticamente igual. La explicación hay que encontrarla en el aumento de la oferta de obra nueva que contuvo los precios de la vivienda usada.

En términos generales y según los datos del Observatorio del Mercado Inmobiliario Sevillano Primer Semestre 2019, basados en los datos de venta de sus más de 130 agencias, la vivienda usada media comprada durante este primer semestre de 2019 es una propiedad vertical (piso), de unos 75 metros cuadrados, tres habitaciones y un baño.

En relación con los perfiles de las personas que compran, es de dos tipos. De una parte, cuando hablamos de inversores (personas que compran como inversión en Sevilla), se trata de hombres con una edad de entre los 40 y los 60 años. En cambio, cuando hablamos de compradores (personas que compran para vivir en el inmueble), hablamos de parejas jóvenes que acceden a su primera vivienda; o familias con hijos pequeños que modifican sus condiciones de vida –es la denominada vivienda de reposición- por necesidades de espacio. En uno y en otro caso, tienen edades comprendidas entre los 25 y los 45 años. Así, según los datos recogidos, las ventas se distribuyen de la siguiente manera: parejas jóvenes que adquieren una primera vivienda (48,2%); familias que la destinan a vivienda de reposición (28,6%); relegando la compra como inversión a un 23,2%.

El Observatorio Inmobiliario presentado por ALIANZA Sevilla se basa en las ventas reales realizadas por las más de 130 agencias agrupadas, durante el primer semestre de 2019, dividiéndose Sevilla en siete zonas: Sevilla Este, Cerro-Amate, Macarena, Nervión-Santa Justa, Bellavista, Triana-Los Remedios y Centro. Como muestra representativa de la provincia, se han analizado los datos de las dos zonas de mayor población y cercanía a la capital: Dos Hermanas y Alcalá de Guadaíra, así como algunas otras poblaciones que registran los mayores movimientos como Mairena de Aljarafe, Espartinas, Tomares, Camas y Castilleja de la Cuesta. En líneas generales, los precios están estancados, manteniéndose prácticamente iguales a los registrados a finales de 2018 y registrados en el Observatorio del Mercado Inmobiliario Sevillano 2018.

Por zonas, en Sevilla Este, la vivienda tipo vendida es de división vertical (piso), con 90m2, tres habitaciones y dos baños. El perfil de los compradores es muy variado, así el 50% lo destina a primera vivienda, el 40% a vivienda de reposición y sólo un 10% lo adquiere como inversión. El precio medio por metro cuadrado en la zona es de 1.560€/m2, manteniéndose prácticamente igual, tras registrar una subida anual en 2018 del 3,8%. En el caso de Cerro Amate, la vivienda tipo vendida es también vertical (piso), con 60-85m2, 2-3 habitaciones y un baño. El perfil de los compradores es de parejas jóvenes, así el 30% lo destina a primera vivienda, el 60% a vivienda de reposición y sólo un 10% lo adquiere como inversión. El precio medio por metro cuadrado en la zona es de 1.050€/m2, manteniéndose prácticamente igual, tras registrar una subida anual del 9,6%, en los últimos meses de 2018.

En el caso de la zona Macarena, hablamos de la vivienda tipo vendida de carácter vertical, con 60-90m2, tres habitaciones y 1-2 baños. El perfil de los compradores es fundamentalmente familias, que lo destinan en un 40% de las ocasiones a primera vivienda o en un 20% a mejorar la que tienen. Destaca, que el 40% de las personas que compran lo hacen como inversión. El precio medio por metro cuadrado en la zona es de 1.450€/m2, manteniéndose prácticamente igual, tras registrar una subida anual del 6,8%, en 2018. Por su parte, Nervión-Santa Justa es una de las zonas con los precios más alto de media: 2.100€/m2 y manteniéndose prácticamente igual, tras registrar una subida anual en 2018, de 9,5%. En cuanto al tipo de viviendas, hablamos de viviendas horizontales plurifamiliares, con 3 habitaciones, un baño y una extensión de 70-90m2 de media. Los perfiles de las personas que compran se distribuye de la siguiente manera: parejas jóvenes que destinan a primera vivienda (60%), familias para mejora de vivienda (25%) y un 15% son inversores.

De otro lado, Bellavista se destaca como una de las zonas de menor precio por metro cuadrado medio (1.000€/m), manteniéndose prácticamente igual, tras registrar una subida anual es del 15%, fundamentalmente debido al margen amplio de subida con el que contaban. El perfil del comprador es muy diverso: 50% lo destina a primera vivienda, 30% a vivienda de reposición y un 20% a inversión. Hablamos de pisos, con 60-106m2 de media, tres habituaciones y un baño. Muy interesantes son los datos de Triana-Los Remedios donde los precios medios por metro cuadrado llegan a los 2.400€/m, manteniéndose prácticamente igual, tras registrar la mayor subida de toda Sevilla en 2018: un 16,6%, siendo la zona más demandada la cercana al Río Guadalquivir (calle Betis y Altozano). El comprador tipo se reparte al 50% como inversor y como primera compra. Las viviendas son pisos, de 80m2, tres habitaciones y un solo baño. También el Centro registra unos datos muy interesantes, ya que los precios tocan techo y se registra un 0% de subida desde finales de 2018, manteniéndose de media en los 2.400€/m. En cuanto a la tipología de las viviendas, son de carácter vertical, con 70-110m2, 2-3 habitaciones y 1 ó 2 baños.

En relación con la provincia, los precios también se estancan en los registrados a finales de 2018. Recordamos las cifras a modo de muestra de Dos Hermanas, que se mantiene estacando tras la subida del 10% anual de 2018 y precio medio de venta de 1.250€/m2. Se trata de viviendas de 80m2, 3 habitaciones y 1-2 baños. Las compras se destinan a primera vivienda o vivienda de reposición. Alcalá de Guadaíra ya registró un precio por metro cuadrado inferior (1.100€/m), pero una mayor subida (12%). Las viviendas son más amplias (90m2), 2-3 habituaciones y un baño y están destinadas fundamentalmente a primera vivienda. Destacaron también las subidas anuales registradas en 2018 de Camas (+12,5%, con un precio por m2 de 800€); Tomares (+10,7%, con un precio por m2 de 1.400€); Castilleja (+10%, con un precio por m2 de 1000€); Espartinas (+6%, con un precio por m2 de 1.300€) y Mairena del Aljarafe (+3,9%, con un precio por m2 de 1.400€), localidades en los que apenas hay cambios, en cuanto a precios en estos primeros meses de 2019.

Previsiones para 2019

Según los datos aportados por las más de 130 Agencias de la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla, ALIANZA Sevilla, el 69% coincide en que ha crecido considerablemente el número de operaciones de ventas durante este primer semestre de 2019, lo que le ha llevado en muchos casos a incrementar sus plantillas de trabajo, lo que indica una recuperación del sector inmobiliario en Sevilla.

De otro lado, según los datos que manejan las agencias de ALIANZA Sevilla, se prevé una mejora considerable de la situación del mercado inmobiliario sevillano durante los próximos meses de 2019, en cuanto a ventas. Sin embargo, se estima que los precios suban levemente (en torno a un 5%) y toquen techo, ya que -a diferencia de los años de la burbuja inmobiliaria- ni el salario medio sevillano puede soportar subidas desorbitadas en los precios de las viviendas, ni el perfil de entonces (básicamente inversores que compraban para vender inmediatamente) es el de ahora (personas que destinan los inmuebles a primera vivienda o vivienda de reposición).

En 2012, un grupo de seis profesionales del sector inmobiliario, con más de 15 años de experiencia a sus espaldas, fundaba MLS Sevilla, la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla (actual ALIANZA Sevilla), bajo cuyo paraguas se agrupan hoy en día un total de 79 empresas y más de 130 oficinas de Sevilla y su Área Metropolitana. Las agencias que integran ALIANZA Sevilla emplean de manera directa a más de 600 personas y de manera indirecta a unas 900 personas.

En este sentido, ALIANZA Sevilla, presidida por Miguel Trujillo, se ha convertido en la actualidad y en muy poco tiempo, en un referente de calidad y seriedad dentro de un sector azotado por las malas praxis.