La vivienda vacacional de la Costa sube los precios ante la demanda extranjera

Málaga

El informe Vivienda en Costa 2016 elaborado por la tasadora Tinsa muestra que la estabilización en el mercado de vivienda vacacional se va extendiendo progresivamente en Andalucía. Costa del Sol y Cádiz siguen liderando la evolución positiva, mientras que Almería, Granada y Huelva, algo más retrasados, están próximos a alcanzar el suelo.

Casares (+9,4%), Torrox (+8,7%) y Torremolinos (+7,2%) son los municipios costeros donde más han aumentado los precios medios en tasa interanual en el primer trimestre de 2016, de acuerdo a los datos provisionales procedentes de tasaciones. Completan el grupo de los mayores incrementos Mijas y Málaga capital, con un 7% y un 6,7%, respectivamente.

El mercado empieza a acentuar las tendencias positivas y a minimizar los descensos. Mientras que en el informe del año pasado, correspondiente al primer trimestre de 2015, solo nueve municipios de los 41 analizados en el litoral de Andalucía incrementos interanuales de precios, en la edición de este año son 20 los que se han encarecido en los últimos doces meses, según los datos de tasaciones correspondientes al primer trimestre de 2016.

En el extremo contrario, ningún municipio supera el nivel del 10% de caída interanual de precios, cuando el año pasado siete municipios superaban ese nivel. Mojácar, con un 9,9% lidera los descensos entre los municipios del litoral andaluz, según los datos provisionales del primer trimestre. También registraron un significativo ajuste a la baja Salobreña (-7,4%), Chiclana de la Frontera (-6,7%), Motril (-6,6%) y Lepe (-5,9%). Un total de 20 municipios de los analizados en el informe Vivienda en Costa 2016 registran caídas interanuales de precio, frente a 32 en la edición del año pasado.

Conviene, pese a todo, ser cauto con la intensidad de las variaciones. Antonio García, director territorial sur de Tinsa, recomienda fijarse en la tendencia. “En los municipios de costa hay producto muy variado. La muestra de inmuebles entre los dos periodos comparados puede no ser totalmente homogénea y se necesita cierta perspectiva temporal, al menos dos trimestres, para consolidar el dato definitivo de la estadística”, apuntó García.

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CONTEXTO GENERAL

El informe Vivienda en Costa 2016, que cumple su cuarta edición, es una descripción de la situación de la vivienda vacacional en el litoral peninsular y las islas, divididos en 55 zonas (15 de ellas en la Andalucía). El análisis cualitativo de cada zona que realiza la red técnica local se complementa con estadísticas de precios, compraventas y visados de obra nueva de los principales municipios costeros.

El resultado de la encuesta realizada a los técnicos locales revela que el mercado de vivienda vacacional costa tiende a la estabilización, con las provincias de Málaga y Cádiz como las más asentadas. Costa del Sol lidera en evolución de precios (se encarecen en tasa interanual todos los municipios menos, excepto Fuengirola y Ricón de la Victoria) y en visados de obra nueva. Por su parte, los municipios gaditanos registran los mayores incrementos porcentuales en compraventa de viviendas.

La red técnica destaca el litoral entre Marbella y Manilva como una zona en clara recuperación. El resto de la costa malagueña presenta indicios de recuperación, al igual Cádiz. En esta provincia, la franja que incluye Rota y Sanlúcar de Barrameda va algo más retrasada en el proceso de estabilización, aunque está ya próxima al suelo, al igual que el litoral de Granada, Huelva y la mayor parte del almeriense.

En la mayoría del litoral andaluz se aprecia en líneas generales una mejora de la tendencia en los precios, con previsión de estabilización en los próximos meses. La red técnica de Tinsa espera que los valores evolucionen al alzan en la costa de Málaga, alrededores de Sotogrande y Tarifa, y también en la zona de Níjar y Agualdulce, dado que no se están construyendo nuevas promociones y el stock se va drenando poco a poco.

Casares y El Ejido son los municipios recogidos en el informe que más se han ajustado desde máximos de 2007, con caídas del 58,7% y del 58,3%. Le siguen en intensidad del ajuste Manilva, con un descenso del 55,9%, y Roquetas de Mar y Salobreña, en el entorno del 53%. (53,3% y 53%). Hasta 16 municipios de litoral andaluz se han ajustado más de un 50% desde máximos.

Frente a ellos, los enclaves que mejor han mantenido su valor durante los últimos ocho años son Vejer de la Frontera (Cádiz) y Cádiz Capital, con un ajuste acumulado del 30% y del 31%, respectivamente, seguidos de Conil (37%), Nerja y Almonte, ambos con un 37,5%.

Los municipios más caros de la costa en el primer trimestre de 2016, de acuerdo a las tasaciones realizadas por Tinsa, son Marbella (1.864 €/m²), que adelanta a Cádiz capital (1.851 €/m²), y Tarifa (1.832 €/m²). Por el contrario, destacan como los más baratos El Ejido (797 €/m²), Motril (944 €/m²) y Salobreña (977 €/m²).

OFERTA

Los enclaves almerienses de Retamar, el norte de Aguadulce, Palomares y Roquetas de Mar son señalados por la red técnica como zonas donde la oferta de obra nueva supera la de segunda mano. Según un informe publicado por Tinsa en noviembre de 2015, la costa de Almería acumulaba a mediados del año pasado una tasa de viviendas vacías sobre las terminadas a partir de 2008 del 33%, muy por encima del 24,9% de la media española. Era el tercer mayor porcentaje en la costa, tras Castellón y Tarragona, y el mismo nivel que Murcia. La sobreoferta también es relevante en los municipios gaditanos de San Roque y La Línea de la Concepción.

Los niveles más bajos de stock se encuentran en las costas de Málaga (aunque en la franja entre Torremolinos y Mijas es algo superior), en los alrededores de Tarifa y en las costas de Huelva. Según la red técnica de Tinsa, el stock en la región andaluza es asumible en su mayoría en el corto plazo. Se prevé que la digestión será más lenta en las zonas de Palomares, Roquetas de Mar y Balerma, todas ellas en la provincia de Almería; la franja entre Torremolinos y Mijas, y Sotogrande.

ACTIVIDAD

La Costa del Sol lleva la delantera en la recuperación de la actividad promotora en el litoral. Los datos de concesión de visados de obra nueva en municipios de costa de más de 10.000 habitantes, publicados por el Ministerio de Fomento, muestran que el grupo de 12 municipios malagueños recogidos en el informe casi triplicó (+181%) en 2015 la concesión de visados de obra, hasta alcanzar 1.528 viviendas.