Artículo 47: El límite del alquiler y las formas de evitarlo

Barcelona

El tope de alquiler en Cataluña ha cumplido un año esta semana. Fue el 16 de marzo cuando entró en vigor la limitación del precio del alquiler en 140 municipios. Y a partir del 10 de octubre, se incluyeron 131 municipios más. En total son 271 municipios donde viven más de 7 millones de personas, el 90% de la población de Cataluña. Ahora bien, un año después, todavía tenemos muchas dudas sobre cómo funciona este tope: ¿En qué viviendas se aplica? ¿Cómo se puede saber cuál es el precio de referencia? ¿Qué porcentaje del precio se puede aumentar? ¿O de qué maneras se está intentando evitar el tope?

Hoy, Jaime Palomera, investigador experto en vivienda y cofundador de Reviu, responde en Artículo 47, en El Balcó, a los testimonios de dos inquilinos que se han encontrado con que la propiedad ha esquivado esta limitación.

Cambio de nombre, obra nueva y anexos

Núria vivía en un piso de alquiler de 50 m² en un edificio de 1910 de un mismo propietario, en el Poblenou. En total pagaba 950 euros. Un tiempo después, decidió marcharse del piso y recomendó a un amigo suyo para vivir allí. El propietario se negó a hacer un nuevo contrato, porque implicaba aplicar el tope de alquiler y convertir los 950 en 780. Así que el propietario condicionó este contrato a hacer un cambio de nombre, de manera que no era un nuevo contrato y no debía aplicar el límite: "Nos dijo que o eso o lo haría de temporada". El amigo de Núria entró en el piso teniendo que pagar 950 euros y con casi dos años de los cinco agotados.

Omar y su pareja eran propietarios, pero tuvieron que ir a un piso de alquiler porque estaban en un proceso de adopción y necesitaban una casa con una habitación más. Después de un largo proceso de selección, donde incluso tuvieron que hacer una carta de motivación, los eligieron para un piso en el Raval. 70 m² y 1400 euros. Cuando ya vivían allí, se dieron cuenta de que era "insoportable" el ruido que soportaban cada noche: "Era imposible dormir, siempre con tapones y aún así nos despertábamos". Ante este problema, la propiedad les ofreció cambiar del primer piso al ático, pero sin aplicar el tope de alquiler al nuevo contrato porque les dijeron que "no estaban limitados porque eran de obra nueva".

Y en un tercer caso que ha llegado anónimamente a Artículo 47, la propiedad ha aplicado el tope de alquiler formalmente, pero ha hecho firmar a los inquilinos un anexo al contrato por el cual pagan un extra en metálico, de manera que el precio total supera el umbral.

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Un nuevo régimen sancionador

Jaime Palomera ha señalado que la "picaresca" que ha existido en el mercado inmobiliario ha sido más fácil que en otros mercados, en gran parte porque no había un régimen sancionador. Algo que estas últimas semanas ha cambiado en Cataluña: "Ahora hay multas muy importantes, desde 90.000 hasta 900.000 euros, por cosas como las que describen nuestros oyentes".

En este sentido, Jaime ha animado al amigo de Núria y a Omar a denunciar esta situación que es "un fraude de ley". Para hacerlo, la recomendación es ir a la Agencia de Vivienda que, gracias a la aprobación de este régimen sancionador, "tiene la obligación de estudiar estos casos". Por lo tanto, no hace falta juicio ni abogado, solo ir a la Agencia y presentar la denuncia administrativa. Jaime ha admitido las dificultades a las que se enfrentan los inquilinos para denunciar, porque hay "una desigualdad muy grande" frente a la propiedad. Pero también ha reconocido que las nuevas legislaciones son, precisamente, para reducir esa desigualdad.

¿Cómo funciona el tope?

El tope de alquiler se aplica "a todos los contratos nuevos", sean o no de obra nueva, se hayan hecho o no reformas. Además, ha señalado Palomera, el índice se basa "en el precio de mercado", no por debajo: "Hace una media de los precios de la zona y tiene en cuenta la obra nueva y las condiciones del piso". Esto sucede en las zonas tensas, que son el 90% del territorio catalán y sean o no grandes tenedores los que tengan el piso. A partir de ahí se debe mirar, en primer lugar, el contrato anterior, "el precio máximo es el anterior, no lo pueden subir". Y, en caso de que sea un gran tenedor, con cinco pisos o más, el precio debe ser el más bajo, o el contrato anterior o el índice de referencia. Para encontrar este índice, se debe ir a la web del Ministerio de Vivienda y poner la referencia catastral o simplemente la dirección del piso y alguna información básica.

Por otro lado, Palomera ha recordado que el tope de alquiler no baja los precios, "el precio sigue subiendo año tras año" y lo hace según el IPC. Por lo tanto, el tope no evita que en la renovación de un mismo contrato, se pueda subir el precio base porque "la ley no piensa en bajar los precios".

En cuanto a las consecuencias que se saben hasta ahora, la oferta de pisos de alquiler, tanto en Barcelona como en Cataluña, no ha bajado, pero sí que se ha notado que un 14% de los contratos de alquiler de larga duración han pasado a alquiler de temporada. En cuanto a los precios, esto supone que, si se mira solo el alquiler convencional, el precio ha bajado un 2,5%, pero si se mira la media, los precios han subido un 2,5%.